O inquilino precisa sair do imóvel se ele for vendido pelo proprietário?

Imagine que você passou dias empacotando seus móveis e objetos pessoais, gastou horas combinando preço, condições de pagamento, horários e datas com a empresa de mudanças, e agora, depois de poucos meses residindo no seu novo lar, descobre que o proprietário vendeu o imóvel.

Será que você terá que passar por um novo e longo processo de mudança novamente? O inquilino precisa sair do imóvel se ele for vendido pelo proprietário? É o que você vai descobrir agora!

A resposta é: depende. Na maioria dos casos, sim, o locatário precisará sair do imóvel se ele for vendido pelo proprietário.

Mas existe uma situação em que isso não ocorrerá e o locatário poderá continuar morando no imóvel mesmo que o proprietário o venda para outra pessoa: quando o contrato de locação tiver uma cláusula de vigência e ela estiver registrada na matrícula do imóvel. É isso o que diz o art. 8º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato):

Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§1º. Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§2º. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Veja, portanto, que a lei estabelece três requisitos cumulativos que devem ser atendidos para que o locatário continue morando no imóvel mesmo que ele seja vendido pelo proprietário. Assim, o contrato de locação:

1. Deve ter sido celebrado por um prazo certo e determinado;

2. Precisa ter uma cláusula de vigência;

3. A cláusula deve estar registrada na matrícula do imóvel.

Se esses requisitos não forem atendidos, a Lei do Inquilinato prevê que o adquirente do imóvel poderá pedir a desocupação do imóvel no prazo de 90 dias após o registro da sua aquisição na matrícula do imóvel (art. 8º, §2º).

Se o adquirente não pedir a desocupação do imóvel nesse prazo, a locação continuará vigendo normalmente.

Porém, se o adquirente pedir a desocupação dentro desse prazo, o inquilino terá 90 dias contados do recebimento da notificação para sair do imóvel (art. 8º, caput).

Assim, perceba o quanto é importante para o inquilino que o contrato de locação tenha essa cláusula de vigência e que ela seja registrada na matrícula do imóvel. Somente assim ele terá a segurança de que poderá continuar residindo no imóvel mesmo que ele seja vendido.

É claro que o adquirente pode não pedir a desocupação do imóvel depois que ele comprá-lo, optando por deixar o inquilino residindo no local, mas nesse caso a escolha estará exclusivamente nas mãos dele, e o inquilino nada poderá fazer se o adquirente pedir a desocupação.

É importante que você saiba que essa claúsula geralmente não é inserida nos contratos, porque essa é uma garantia que beneficia apenas o inquilino e que pode até mesmo fazer com que algum comprador desista da compra do imóvel.

Assim, antes de celebrar o contrato, o inquilino precisa verificar se irá realizar muitas despesas para se mudar e se é realmente importante para ele permanecer no imóvel locado durante todo o período do contrato de locação. Se sim, é recomendável conversar com o locador e tentar um acordo com ele para inserir essa cláusula no contrato.

Outra questão importante que deve ser lembrada é que essa regra vale para qualquer caso de alienação do imóvel durante a locação, e não apenas para os casos de venda. Dessa forma, se o proprietário doar o imóvel para o filho, por exemplo, o donatário (filho) também poderá pedir a desocupação do local, da forma como foi explicado acima.

Por fim, ressaltamos que apesar de a Lei do Inquilinato mencionar que a cláusula de vigência deve ser averbada na matrícula do imóvel, a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) estabelece que o ato é de registro (art. 167, I, 3). Assim, para inserir essa informação na matrícula do imóvel o valor poderá ser um pouco mais elevado.

Direito de preferência

Lembramos ainda outro ponto de suma importância: a lei dá ao inquilino o direito de preferência na aquisição do imóvel se ele for colocado à venda pelo proprietário. É isso o que diz o art. 27 da Lei 8.245/91:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Ao contrário da cláusula de vigência, esse direito é garantido ao inquilino independentemente do registro ou averbação da cláusula na matrícula do imóvel, porque é um direito que decorre diretamente da lei.

A diferença é que, se a cláusula de preferência estiver averbada na matrícula, o inquilino terá uma opção a mais para buscar a reparação dos prejuízos sofridos caso a preferência não tenha sido respeitada pelo proprietário.

Nesse caso, o inquilino poderá depositar em juízo o valor pelo qual o imóvel foi vendido para outra pessoa, mais as despesas de transferência da propriedade, e pedir a adjudicação do imóvel para si. Isso significa que ele pode adquirir o imóvel de forma compulsória, contra a vontade do proprietário e do adquirente para quem o imóvel foi vendido, por meio de uma sentença judicial, desde que o pedido seja formulado no prazo de 6 meses contados do registro da venda na matrícula e que a averbação da preferência tenha sido feita pelo menos 30 dias antes da venda.

Por outro lado, caso a cláusula não esteja averbada na matrícula, o inquilino só poderá ajuizar uma ação de perdas e danos contra o proprietário que vendeu o imóvel sem dar a ele o direito de preferência.

Isso está previsto no art. 33 da Lei 8.245/91:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Dessa forma, também é muito importante para o inquilino a averbação do direito de preferência na matrícula do imóvel, porque confere a ele mais segurança e proteção dos seus direitos.

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