Saiba como funciona a usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial é feita diretamente no cartório de Registro de Imóveis, mediante a apresentação dos documentos previstos em lei, com a representação de um advogado, e pode ser concluída em alguns meses, facilitando muito a regularização do imóvel. Saiba agora como funciona!

Por meio da usucapião você pode adquirir a propriedade de um imóvel após alguns anos exercendo a posse sobre ele. Para que isso seja possível, a sua posse não pode ter a oposição de outras pessoas e você deve ser considerado como dono do imóvel, pagando todos os impostos, despesas e reformas.

Até o ano de 2015, a usucapião só podia ser feita através de uma ação judicial. Porém, com a publicação do Novo Código de Processo Civil de 2015, foi acrescentado o art. 216-A à Lei 6.015/73, que admitiu a realização da usucapião diretamente no cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel. A seguir, vamos conhecer as etapas que precisam ser seguidas para a realização desse procedimento:

1ª Etapa: Reunir a documentação

Em primeiro lugar, é necessário fazer o levantamento prévio de toda a documentação que o possuidor tem sobre o imóvel. Exemplos: contrato de compra e venda do imóvel, guias e comprovantes de pagamento dos impostos que incidem sobre o imóvel (IPTU, se for imóvel urbano, ou ITR, se for imóvel rural), contas de consumo (água, luz, telefone, internet).

2ª Etapa: Contratar um advogado

Após reunir os documentos, o interessado deve contratar um advogado para que ele analise toda a documentação e a possibilidade de realizar a usucapião do imóvel. É importante lembrar que você sempre precisará de um advogado para realizar a usucapião de um imóvel, seja através de um processo judicial ou diretamente no cartório.

3ª Etapa: Levantamento topográfico

Dependendo do caso, poderá ser necessária a realização da medição do imóvel (levantamento topográfico). Nesse caso, deverá ser contratado um profissional técnico para fazer esse serviço (engenheiro, topógrafo etc.). Um ponto importante que deve ser destacado é referente às anuências dos confrontantes (vizinhos) do imóvel. Em regra, eles precisam assinar os documentos do levantamento topográfico (planta e memorial descritivo). Caso não assinem, o Registro de Imóveis precisará realizar a notificação deles, o que pode gerar um aumento de custos e demora no procedimento.

4ª Etapa: Lavratura da Ata Notarial

O advogado deve reunir a documentação e apresentá-la ao Tabelionato de Notas competente para a lavratura da ata notarial para fins de usucapião. Esse documento é essencial para o procedimento e deve ser feito com muita cautela, atentando-se bem a todos os detalhes do caso, que devem ser explicados de maneira clara e coerente.

Atenção: o advogado sempre deve consultar o código de normas do serviço extrajudicial do seu estado antes de solicitar a lavratura da ata notarial, para verificar a necessidade de incluir na ata alguma informação específica que aquele estado exige. No estado de São Paulo, por exemplo, quando o imóvel está localizado em uma área maior que foi dividida de forma irregular (loteamento clandestino ou irregular), o código de normas exige que a ata notarial indique essa situação e identifique os confrontantes apenas daquele lote que está sendo usucapido. Se isso for feito, somente esses vizinhos precisarão dar anuência no procedimento de usucapião. Se isso não constar na ata notarial, o possuidor terá que providenciar a anuência de todos os outros adquirentes de todos os outros lotes daquele loteamento irregular. Veja:

Item 418.15, Capítulo XX. Na hipótese de tratar-se de usucapião em parcelamento irregular do solo cuja área da matrícula tenha sido alienada sob a forma de partes ideais, serão notificados todos os coproprietários, ou os coproprietários ocupantes dos lotes confrontantes quando identificados na ata notarial.

5ª Etapa: Protocolo no Registro de Imóveis

Após a lavratura da ata notarial, o advogado deve elaborar um requerimento, anexar toda os documentos produzidos até aqui e protocolar essa pasta de documentação no Registro de Imóveis para dar início ao procedimento extrajudicial de reconhecimento da usucapião. Veja em detalhes quais são os documentos mínimos que devem ser apresentados ao cartório:

a) Requerimento elaborado pelo advogado;

b) Ata notarial;

c) Planta, memorial descritivo e ART / RRT do profissional que fez o levantamento (em alguns casos, esses documentos podem ser dispensados);

d) Certidões dos distribuidores judiciais;

e) Justo título (se houver);

f) Documentos que comprovem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse sobre o imóvel;

g) Procuração do advogado;

h) Cadastros do imóvel urbano: IPTU ou certidão de cadastro municipal;

i) Cadastros do imóvel rural: CCIR, ITR, DIAT, DIAC e CAR;

j) Georreferenciamento e certificação de não sobreposição do INCRA, para imóveis rurais (se for o caso).

6ª Etapa: Análise dos documentos pelo Registro de Imóveis

O Oficial do Registro de Imóveis irá analisar toda a documentação apresentada e dar seguimento ao procedimento ou solicitar ao requerente o ajuste de algum ponto. Assim, pode pedir que sejam apresentados alguns documentos complementares, que sejam prestados esclarecimentos, e até mesmo realizar diligências até o local.

7ª Etapa: Notificações

As notificações no procedimento de usucapião extrajudicial dividem-se em três tipos:

I) Notificações dos proprietários registrais e confrontantes não anuentes: se o imóvel que está sendo usucapido possuir matrícula, o proprietário indicado nela será notificado pelo Registro de Imóveis. Da mesma forma, se algum vizinho não tiver assinado a planta e o memorial descritivo e também não tiver dado sua anuência para a realização da usucapião de alguma outra forma, o Registro de Imóveis precisará notificá-lo.

II) Notificações dos entes públicos: em todo processo de usucapião extrajudicial será necessário notificar a União, o Estado e o Município, para que se manifestem acerca do imóvel que está sendo usucapido, porque não se admite usucapião de imóvel público. Assim, esses entes devem verificar se o imóvel que está sendo usucapido é público ou se algum imóvel público é confrontante do imóvel que está sendo usucapido, analisando se alguma área pública está sendo invadida.

III) Notificação por edital de terceiros interessados: em todo processo de usucapião extrajudicial será necessário também realizar uma notificação por edital para que pessoas eventualmente interessadas no imóvel, mas que não são confrontantes e não participaram do procedimento, se manifestem.

8ª Etapa: Finalização do procedimento pelo Registrador de Imóveis

Após todo esse procedimento, o Oficial do Registro de Imóveis deve analisar se a documentação está correta, se o requerente atende os requisitos da usucapião e se não há qualquer tipo de litígio sobre o imóvel. Estando tudo em ordem, a usucapião é deferida e é realizado o seu registro na matrícula do imóvel. A partir daí, o possuidor torna-se, legalmente, proprietário do imóvel, podendo provar isso por meio da certidão da matrícula.

Existem algumas intercorrências que podem influenciar no procedimento, como por exemplo, a impugnação de um confrontante ou interessado, ou a suscitação de dúvida para o juiz. Porém, o objetivo desse artigo é trazer apenas um panorama geral do procedimento de usucapião realizado em cartório.

Como foi possível perceber, trata-se de um procedimento com muitos requisitos e documentos, podendo ser bastante complexo em alguns casos. Por isso, é imprescindível que seja realizado por um advogado especialista no assunto.

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