Espólio pode vender imóvel?

Sim, o espólio de uma pessoa falecida pode vender imóveis que eram de propriedade do falecido. Mas, para isso, a lei exige que haja uma autorização judicial para a venda, que geralmente é dada em um alvará judicial.

Essa exigência decorre do que está previsto no art. 619, I, do Código de Processo Civil:

Art. 619, CPC. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz:

I - alienar bens de qualquer espécie;

II - transigir em juízo ou fora dele;

III - pagar dívidas do espólio;

IV - fazer as despesas necessárias para a conservação e o melhoramento dos bens do espólio.

Como sabemos, todas as vezes em que é necessário ingressar com uma ação no Judiciário ou fazer um pedido ao juiz em algum processo que já está em andamento, precisamos aguardar um tempo considerável até obter a autorização pretendida. Ou seja: se for necessário pedir autorização judicial, é bem provável que o pedido demore alguns bons meses para ser analisado pelo juiz.

Diante disso, é normal que surja a seguinte a seguinte dúvida: existe alguma hipótese em que é possível vender o imóvel sem autorização judicial?

E a resposta é sim! Existem 2 tipos de alienação pelo espólio que podem ser feitas sem autorização judicial:

1) Alienação para pagamento de despesas do inventário;

2) Alienação para conclusão de negócios jurídicos realizados e quitados em vida pelo falecido.

São situações distintas, mas que comumente são confundidas por algumas pessoas no meio jurídico.

1) Alienação para pagamento de despesas no inventário

Recentemente, a Resolução nº 571/2024 do CNJ alterou a Resolução 35/2007 do CNJ e incluiu nela o art. 11-A, passando a autorizar a alienação de imóvel pelo espólio, sem autorização judicial.

Porém, neste caso, a venda do imóvel deverá necessariamente estar vinculada à uma finalidade específica: pagamento de despesas do inventário, tais como:

• Imposto de transmissão causa mortis;

• Honorários de advogado;

• Emolumentos de cartório para a lavratura da escritura de inventário;

• Despesas para regularização do imóvel para que seja possível a sua partilha (ex.: débitos condominiais);

• Outros tributos e despesas necessários.

Veja o texto do artigo mencionado:

Art. 11-A, Resolução 35 CNJ. O inventariante poderá ser autorizado, através de escritura pública, a alienar móveis e imóveis de propriedade do espólio, independentemente de autorização judicial, observado o seguinte:

I – discriminação das despesas do inventário com o pagamento dos impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais e outros tributos e despesas devidos pela lavratura da escritura de inventário;

II – vinculação de parte ou todo o preço ao pagamento das despesas discriminadas na forma do inciso anterior;

III – não constar indisponibilidade de bens de quaisquer dos herdeiros ou do cônjuge ou convivente sobrevivente;

IV – a menção de que as guias de todos os impostos de transmissão foram apresentadas e o seus respectivos valores;

V – a consignação no texto da escritura dos valores dos emolumentos notariais e registrais estimados e a indicação das serventias extrajudiciais que expedirem os respectivos orçamentos; e

VI – prestação de garantia, real ou fidejussória, pelo inventariante quanto à destinação do produto da venda para o pagamento das despesas discriminadas na forma do inciso I deste artigo.

Alguns estados regulamentaram essa questão no Código de Normas próprio, para orientar os tabeliães quanto à forma de proceder nessas situações. Em Minas Gerais, por exemplo, a questão está atualmente regulamentada no art. 209-A do Provimento Conjunto 93/2020 do TJMG:

Art. 209-A, CN-MG. O inventariante poderá ser autorizado, através de escritura pública, a alienar móveis e imóveis de propriedade do espólio, independentemente de autorização judicial, observado o seguinte:

I - a discriminação das despesas do inventário com o pagamento dos impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais e outros tributos e despesas devidos pela lavratura da escritura de inventário;

2) Alienação para conclusão de negócios jurídicos realizados e quitados em vida pelo falecido

Diferentemente do que ocorre nos casos da primeira hipótese, nesta segunda hipótese trata-se apenas de regularização de um venda que já foi feita pelo falecido quando ele ainda era vivo.

Isso é muito comum nos casos em que o falecido fez um compromisso de compra e venda para vender um imóvel seu e, mesmo o comprador já tendo quitado todas as parcelas, ele não chegou a outorgar a escritura pública enquanto ainda era vivo.

Nestes casos, é possível que o inventariante regularize essa situação em nome do espólio, podendo assinar a escritura pública definitiva de compra e venda para o comprador.

A possibilidade de que seja feita essa venda sem autorização judicial está prevista no Enunciado 48 da I Jornada de Direito Notarial e Registral e em alguns Códigos de Normas do Serviço Extrajudicial de alguns estados.

Enunciado 48. O inventariante nomeado pelos interessados poderá, desde que autorizado expressamente na escritura de nomeação, formalizar obrigações pendentes do falecido, a exemplo das escrituras de rerratificação, estremação e, especialmente, transmissão e aquisição de bens móveis e imóveis contratados e quitados em vida, mediante prova ao tabelião.

Aqui citamos, exemplificativamente, o estado de Minas Gerais:

Art. 209, CN-MG. Para a lavratura da escritura de nomeação de inventariante, será obrigatória a apresentação dos documentos previstos nos incisos, I, II, III e IV do art. 225 deste Provimento Conjunto.

§3º O inventariante nomeado pelos interessados poderá, desde que expressamente autorizado, efetivar obrigações pendentes do falecido, a exemplo de outorgar escrituras públicas de rerratificação, estremação e, especialmente, transmissão e aquisição de bens móveis e imóveis contratados em vida, mediante prova ao tabelião.

Lembramos que a escritura pública de compra e venda precisa indicar de forma clara que a alienação do imóvel foi feita pelo falecido quando ele era vivo, e que agora só está sendo formalizada a transmissão pela escritura pública, que não foi feita anteriormente.

Assim, a escritura tem que mencionar o negócio jurídico anterior, que geralmente é um compromisso ou promessa de compra e venda, e tem que mencionar que ela foi quitada enquanto o vendedor ainda era vivo.

Se quiser saber mais sobre este assunto, sugerimos que leia este artigo.

Assim, isso significa que os herdeiros não podem ficar negociando e vendendo livremente os imóveis do falecido, depois do seu óbito. A alienação desses bens, em regra, exige autorização judicial, e somente poderá ser feita sem essa autorização nos casos acima.

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